Reforma Tributária 2025 e Aluguéis: o que muda para quem investe e aluga imóveis
O novo desenho tributário de 2025 mexe direto no bolso de quem investe em imóveis para renda. A Lei Complementar nº 214/2025 instituiu o IBS e a CBS e confirmou que locação, cessão e arrendamento são operações alcançadas pelos novos tributos, além de compra e venda e outras modalidades onerosas. Isso coloca o mercado de aluguéis no centro da pauta de planejamento para investidores e proprietários. Portal Reforma Tributária
Para quem faz locação por pessoa jurídica, a incidência existe — porém o setor imobiliário tem alíquotas reduzidas em relação à alíquota padrão: referência técnica aponta redução de 50% para alienação (venda) e redução de 70% para locação/cessão/arrendamento.
Em simulações usuais de alíquota cheia próxima de 28%, isso implicaria carga efetiva estimada em torno de 14% para venda e c. 8,4% para locação (antes de IRPJ/CSLL). Na prática, exige recalcular preços e margens. ChenutCLM Controller
Para pessoa física, a lei trouxe um critério de “atividade habitual” que separa quem segue isento de IBS/CBS de quem passa a recolher. Em linhas gerais, há isenção quando simultaneamente (i) a receita anual de aluguéis não ultrapassa R$ 240 mil e (ii) ela vem de até 3 imóveis. Quem não atender às duas condições deixa de ser isento e entra no regime, inclusive com possível enquadramento durante o próprio ano corrente ao superar limites. Planejamento e controle de receitas por imóvel passam a ser indispensáveis.
Outro ponto de atenção: locações de curtíssima temporada via plataformas como Airbnb tendem a sofrer impacto tributário com as novas regras — ponto já discutido por especialistas desde o início do ano e que exige formalização adequada dos contratos, emissão fiscal e previsão de custos no preço-final ao hóspede. lexprime.com.br
Para empresas patrimoniais que administram imóveis próprios, a orientação é revisar o enquadramento: a locação de imóveis próprios não pode ser feita pelo Simples Nacional (vedação agora expressa na LC 214/2025), de modo que o planejamento entre lucro presumido x lucro real e a projeção de créditos/insumos ganham relevância. ribpr.org.br
O que fazer agora?
- Recalcule a rentabilidade líquida dos contratos, considerando a alíquota reduzida aplicável ao seu caso.
- Se você é PF, monitore receita acumulada e número de imóveis para não perder a isenção por ultrapassar os marcos legais.
- Para curta temporada, alinhe contratos, emissão fiscal e preço para absorver a nova carga sem perder competitividade.
- Em PJ, reavalie regime tributário e política de preços/repasse para preservar margem.
Referência:
LC 214/2025 – institui IBS/CBS e prevê incidência sobre locação/cessão/arrendamento (texto integral). Portal Reforma Tributária
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